Victor Căpitanu [ONE]: În 2009, am văzut oportunitatea unică de a investi în imobiliare: prețuri mici și concurență scăzută

Pe 19 decembrie, co-fondatorul One United Properties, Victor Căpitanu, a răspuns unei serii de întrebări adresate de investori, în cadrul Meet the Company. Meet the CEO. #ONE powered by Investors Club.

Evenimentul, la care au participat peste 30 de investitori pe piața de capital, a marcat și aniversarea a șase ani de la fondarea Investors Club.

• Cum a început One United Properties? Povestește-ne despre începuturile tale cu Andrei Diaconescu și despre ce te-a atras în sectorul imobiliar.

 One United a început în anul 2000. Eu și Andrei Diaconescu ne-am cunoscut în 1999, când am făcut un internship la o bancă. Am început să investim împreună în anul 2000. Eu am propus să investim în actiuni, Andrei a propus să investim în imobiliare, în terenuri. Prima achiziție a fost un teren, în anul 2000. De atunci, investim împreună în proprietăți, din 2006 am început să investim în blocuri, în 2009 am cumpărat terenul pe care am dezvoltat primul proiect, ONE Floreasca Lake.

• Cine a fost primul investitor pe care l-ai atras în One United? Câte acțiuni au luat la momentul respectiv? Cum a evoluat strângerea de fonduri de-a lungul anilor.

 Facem creșteri de capital din 2017. IPO-ul a fost a patra creștere de capital și a venit natural. În 2017, am ridicat 10 milioane de euro de la un număr de 10-12 investitori care au participat la prima creștere de capital. Din acel moment, compania s-a comportat că o companie publica: a numit un board, a raportat rezultate consolidate semestrial. Practic, pentru listare nu am avut de făcut decât de prospect, deoarece compania era pregătită din toate punctele de vedere. Că mindset, am fost deschiși că atunci când nevoia de capital să justifice listarea, să o facem. Am fost pregătiți să o facem când era realmente nevoie.

• IPO-ul One a avut loc la un moment excelent. A fost planificat sau coincidență? De ce ați decis să vă listați la Bursa de Valori București, dacă este clar că aveți destui investitori de capital pentru a continua majorările private de capital?

 După a treia creștere de capital, compania avea 26 de acționari și era în avantajul lor să fim listați. În 2020, am făcut buy-back de la 3 sau 4 acționari, am vândut altora, acțiunile deja se tranzacționau și era în avantajul acționarilor existenți să aibă o platformă transparenta de tranzacționare. Era mai practic și mai ușor să fie compania listată. În plus, pentru a avea acces la finanțare de pe piața internaționala, este mult mai bine să fii listat.

• Mulți investitori se tem de sectorul imobiliar și îl evită. De ce crezi că este așa și care ar fi contraargumentul tău?

 În 2009, la prăbușirea pieței imobiliare, am văzut oportunitatea unică de a investi în imobiliare: preturi mici și concurenta scăzută. S-a creat o mare oportunitate, să cream compania ONE.

• Spuneți-ne despre One United Properties – aveți divizie rezidențială și de birouri, dar includeți întotdeauna și spații comerciale în dezvoltările dumneavoastră. Unul dintre produsele cheie este dezvoltarea cu utilizare mixtă care le combină pe toate cele 3, cum ar fi One Floreasca City unde ne aflăm astăzi. Puteți detalia despre acest model de afaceri? De ce să le amesteci pe toate 3? Este o modalitate de a vă diversifica expunerea?

 Dezvoltările mixte, un mini oraș, sunt o rețeta de succes. Pentru companie este mult mai profitabil acest model de dezvoltare, faptul că sunt mai multe facilitați într-un ansamblu reprezintă o scală mai mare, o marjă mai mare. Am decis asupra modelului acum cinci ani și în realitatea post-covid este mult mai bine să mergi la birouri într-o zonă mixtă cu mai multe facilitați.

• Cum vedeți rezultatele primelor 9 luni din anul 2021? Deoarece nu au existat îndrumări pentru acest an, cum ar trebui să le interpreteze investitorii? Sub/în linie sau deasupra obiectivelor voastre inițiale? Cum a fost anul acesta pentru tranzacțiile imobiliare?

 Pana la listare nu am avut un buget de venituri și cheltuieli pentru că rata de creștere era foarte rapidă. Acum lucram la BVC pentru 2022, să îl publicăm în ianuarie. Din 2022, vom avea indicații mai clare pentru investitori. {Intre timp bugetul a fost facut public pe data de 11 ianuarie 2022}

Rezultatele la nouă luni au fost mai bune datorită vânzărilor la One Cotroceni  Park. A fost un an bun pentru toate businessurile. A fost un an atipic, în care toate sectoarele neafectate de covid au mers foarte bine.

• Estimați că piața imobiliară va continua să crească în 2022?

 România este într-o situație atipică de dezvoltare imobiliară, pentru că în perioada comunismului am rămas în urma și abia după anul 2010 au început construcțiile de calitate. Potențialul pentru România este mult mai mare, pentru că nu exista un stoc de locuințe de calitate.

• One United are un nivel scăzut de îndatorare și se știe că societatea folosește în principal capitaluri proprii pentru finanțare, împreună cu finanțarea din plăți anticipate. În multe interviuri ați spus că nu sunteți un fan al finanțării prin datorii. De ce?

Daca datoriile bancare sunt pe proprietățile închiriate și creditul este pe perioadă lunga, creditul se plătește din chirii. O companie care plătește creditul din chirii este mult mai puțin riscantă decât o companie care ia teren cu credit. Pentru achiziția terenurilor, preferăm să vindem apartamente: scade riscul și creste return on equity.

• În noiembrie ați anunțat achiziția Bucur Obor, o mișcare destul de neașteptată pentru piață. Care este motivația din spatele acestei tranzacții?

În cazul tranzacției cu Bucur Obor, interesul nostru, în afara de dezvoltare, a fost să cumpăram active atractive că evaluare. Clădirea One Tower va aduce 6 milioane de euro la o evaluare de 100 de milioane de euro. Bucur Obor aduce 4 milioane de euro pe an și am plătit 13 milioane de euro pe pachetul de control.

• Săptămâna viitoare ONE va fi inclus în indicele FTSE Russell All Caps. Care sunt planurile voastre legate de 2022? La ce se pot aștepta investitorii începând cu anul viitor? Creșteri de capital, expunere în continuare la indici, extindere pe noi piețe?

 Includerea în indici este o validare a lichidității bune, un beneficiu pentru acționari, care pot să cumpere și să vândă cu ușurința.

 Pentru expansiune, vizam un return on equity mai mare de 30%. Căutam în continuare investiții în care să plasăm banii. În ianuarie, vom discuta în board opțiunile strategice și vom analiza opțiuni potențiale de expansiune. Daca găsim investiții care aduc un randament mare, vom ridica bani și vom investi (majorare de capital social, obligațiuni sau mix). Avem un grad mic de îndatorare și s-ar putea să aibă sens să optam pentru obligațiuni, eventual și o majorare de capital social, că să fie riscul mai mic.

• Ai spus că săptămâna aceasta că One va plăti dividende semestrial. De ce acest model?

 Compania plătește dividende semestriale de când s-a dat legea, e mai bine pentru acționari să primească banii mai des. E o practică bună și ca și cash flow pentru companie, dar e bine și pentru acționari, care primesc ca un fel de cupon. E un avantaj. Politica de dividend a fost decisă la prima creștere de capital în 2017. Pentru plata dividendelor, putem aloca pana la 35% din profit, dar în practică cam 20% sunt pentru dividende și 80% din profit este reinvestit pentru creșterea companiei.

• În ce orașe din țară mai sunteți prezenți?

 Mai suntem prezenți în Constanta, unde avem o dezvoltare finalizată și încă 5 parcele achiziționate. Este probabil cel mai scump complex din Mamaia, interesul este mare și vom continua dezvoltarea în zona respectivă. Alte zone din țară nu ne-au convins. Economiile orașelor din România sunt foarte mici, Cluj de exemplu este de 20 de ori mai mic decât București. Mai degrabă, am analiza un oraș din afara României, cum ar fi spre exemplu Milano care este de 5 ori mai mare decat Bucuresti si de 100 de ori mai mare decat Cluj, unde este cerere, și expertiza noastră poate fi valorificata mult mai bine. Putem concura oriunde în Europa, trebuie să decidem în funcție de piață și de cerere.

Faptul că suntem puțin îndatorați și avem tot timpul cash disponibil ne-a oferit relaxarea mentala să acționam dacă apare un deal bun. Statul pe cash îți dă un risc mai mic și poți acționa când apar oportunitățile.

• Ce grad de ocupare aveți?

 Contractele de închiriere la One Tower sunt pe 7-10 ani și au grad de ocupare de 84%, în curând va fi de 100% –  practic nu vor mai exista spații disponibile. La One Mircea Eliade mai sunt puține apartamente libere și nu vrem să le vindem, preferam să le ținem pentru inchiriere. Am investit și în lucrări pentru comunitate și oraș. În fiecare proiect, am investit sau vom investi în scoală, grădinița sau refacere de străzi.

• În ce măsură vă afectează legea privind respingerea PUZ-urilor?

 Am cumpărat mereu terenuri cu certificat de urbanism sau autorizație de construire, deci nu suntem afectați de legea cu PUZ-ul. Nu cumpăram teren în scop speculativ și nu suntem afectați.

 Negociem cu 25-30 de proprietăți, unele negocieri se închid mai repede, altele durează câțiva ani. În 2022, vom mai cumpăra terenuri.

• Ce impact va avea creșterea dobânzilor?

 Creșterea dobânzilor nu va avea un impact semnificativ pentru piața românească. In practica daca te uiti la S&P 500 domeniul imobiliar performeaza al doilea cel mai bine (dupa tehnologie) in ciclurile in care Fed ridica ratele de dobanda.

• Aveți în vedere dezvoltări imobiliare care să includă case?

 Vrem să facem dezvoltări semnificative, de anvergura. Că să includem și case, scala trebuie să fie suficient de mare că să merite.

• Care este istoria cu acțiunile cu clasa B?

 Am renunțat la acțiunile cu clasa B. Acționarii firmei, înainte de IPO, au propus această variantă care nouă ne-a plăcut, după IPO s-a votat la AGA în procent de 99%, dar am văzut că este o ușoara reticență generală la această idee și, pentru valoarea acțiunii și a companiei, am renunțat la idee. Este o ocazie să demonstrăm că nu avem orgolii și că vom face cum e mai bine pentru companie.

• Aveți în vedere răscumpărări de acțiuni din piață?

La fiecare creștere de capital, am încorporat primele de emisiune în capitalul social. E doar o înregistrare contabila, dar e mai bine pentru companie. Dividendele vor fi cash în continuare. Discuții despre răscumpărări de acțiuni nu au fost.

• 

• 

• 

• Ce concurență aveți?

 Pe rezidențial, sunt multe companii care dezvoltă, dar sunt puține organizate profesionist și care să investească în proiectare, produs, interesul clientului. Pe zona de rezidențial, pentru venituri mari și foarte mari, nu prea avem concurență. Pe zona de birouri, avem concurență mai mare, unde sunt câțiva jucători internaționali.

• Care este geneza numelui ONE?

 Am vizitat ONE Hyde Park la Londra, cea mai scumpă clădire rezidențială din lume la acel moment. Apoi am primit o carte de prezentare, iar la sfârșitul cărții, când am văzut adresa, 99 Knightsbridge, ne-am dat seama că ONE este un brand foarte puternic pe care îl putem folosi pentru companie.

• Vă afectează creșterea costurilor materialelor de construcții?

 Costurile au crescut în fiecare an de când construim, nu este impactul atât de mare pe cat vehiculează presa. Creșterea de costuri este absorbită de inflație prin creșterea prețului de vânzare. Politica de creștere: prețul creste cel mai repede la produsele care se vând cel mai bine. Când lansăm un proiect, scoatem o listă de preturi și la produsele care se vând cel mai bine, le creștem preturile cel mai repede.

• Ce impact au creșterea costurilor cu forța de muncă și criza forței de muncă?

 Avem un model de business de minimizare a riscului. Este presiune pe forța de muncă, dar creșterea salariilor crește și puterea de cumpărare. La proiectul din Barbu Văcărescu, a câștigat licitația o firmă din Turcia. Există soluții pentru problema forței de munca, noi licităm proiectele și mergem mai departe cu contractori. Riscuri teoretice exista mereu în viață, iar riscurile specifice le analizam continuu.

• Aveți în vedere implementarea unui stock option plan pentru management?

 O parte din management e plătit cu bonusuri de performanță în cash și analizăm să schimbam o parte din bonus cu acțiuni. În trimestrul 1 din 2022 vom lua o decizie în această privință.

• Cum reusiti sa achizitionati terenuri in zone atat de inaccesibile? Care este secretul?

In realitate majoritatea terenurilor pe care le-am cumparat au stat disponibile pe piata ani de zile la vanzare si nimeni nu le-a cumparat, toata lumea astepta sa le scada pretul. Noi le-am negociat si le-am cumparat, suntem foarte orientati pe inchiderea tranzactiilor. In alte cazuri unde am considerat ca preturile sunt prea mari pentru a fi platite imediat, am facut tranzactii prin care am cumparat terenurile la schimb cu o parte din apartamentele ce urmeaza a fi dezvoltate pe acele terenuri.

• Este adevarat ca v-ati listat de scurt timp si probabil ca nu este suficient timp pentru o asumptie ampla, totusi, cum simtiti aceasta piata? Investitori, bursa, si alti profesionisti care alcatuiesc acest ecosistem.

Mi se pare ca bursa romaneasca este de abia la inceput si ca potentialul de crestere si dezvoltare este semnificativ. Din punctul de vedere al listarii, ne-am intalnit doar cu profesionisti bine pregatiti care si-au facut treaba, incepand cu colegii de la BRK, BVB, ASF, etc. Suntem foarte multumiti cu decizia de listare si cu perspectivele de companie listata.